O acesso ao crédito habitação em Portugal pode tornar-se mais exigente. O Banco de Portugal pretende reduzir a taxa de esforço máxima dos atuais 50% para 45%, uma alteração que terá impacto direto para muitas famílias que estão a pensar comprar casa.
À primeira vista, uma diferença de 5 pontos percentuais pode parecer pequena. No entanto, na prática, isto traduz-se na necessidade de um rendimento mensal mais elevado para conseguir aprovação bancária para o mesmo valor de crédito.
1. O que é a Taxa de Esforço?
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal líquido de uma família que é usada para pagar créditos.
Ou seja, inclui não só a prestação do crédito habitação, mas também outros encargos financeiros, como crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito, entre outros.
Por exemplo, se uma família receber 2.000 euros líquidos por mês e pagar 800 euros em prestações de crédito, a sua taxa de esforço é de 40%.
Este indicador é muito importante para os bancos, porque ajuda a perceber se o cliente tem capacidade para pagar o empréstimo sem ficar financeiramente sobrecarregado.
2. O que está em causa?
Até agora, o Banco de Portugal pode, mediante análise de diversos fatores, aprovar crédito à habitação a famílias com uma taxa de esforço máxima de 50%. Isto significa que, regra geral, o total das prestações de crédito não deve ultrapassar metade do rendimento líquido mensal do agregado familiar.
A nova intenção do Banco de Portugal passa por baixar esse limite para 45%.
Na prática, isto significa que os bancos serão mais exigentes na análise dos pedidos de crédito. Para o mesmo valor de empréstimo, o cliente vai precisar de apresentar um rendimento líquido mais elevado ou então terá de reduzir o valor que pretende financiar.
3. Porque é que o Banco de Portugal quer apertar as regras?
A principal preocupação está relacionada com o aumento do endividamento das famílias e com a evolução do mercado imobiliário.
Nos últimos anos, os preços das casas mantiveram-se elevados e o crédito habitação voltou a crescer. Ao mesmo tempo, existem medidas públicas que facilitam o acesso à compra de casa, especialmente para jovens até aos 35 anos, como é o caso do Financiamento a 100% com Garantia do Estado.
O objetivo do Banco de Portugal é evitar que as famílias assumam encargos demasiado elevados e fiquem vulneráveis a mudanças futuras, como uma subida das taxas de juro, perda de rendimento ou aumento de outras despesas.
Esta medida pretende, por isso, funcionar como uma proteção: tanto para as famílias como para o sistema financeiro.
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4. Impacto Real-Exemplo
Vejamos um exemplo simples:
Vamos supor que uma família pretende um crédito para comprar uma casa. As condições do financiamento são:
-Valor: 250.000€
-Prazo: 30 anos
-TAN: 3,1%
-Prestação mensal aproximada: 1.068€
> Cenário atual (taxa de esforço 50%)
Neste momento, o banco pode aprovar o financiamento com taxa de esforço de 50%, o que significa que para suportar uma prestação de 1.068€ por mês, o rendimento liquído necessário é de 2.136€.
> Cenário possivel no futuro (taxa de esforço de 45%)
Se o Banco de Portugal reduzir o valor máximo de aprovação do crédito para apenas 45% de taxa de esforço, para suportar uma prestação de 1.068€ por mês, será necessário um rendimento líquido de 2.373€.
Ou seja, o mesmo crédito pode passar a exigir mais 237€ líquidos por mês de rendimento líquido para ser aprovado.
Vejamos agora outro exemplo invertendo o problema:
Imagine uma família com rendimento líquido de 2.500€ mensais.
> Com limite de 50%
Neste caso, o banco aprova o crédito com prestações até 1.250€ por mês. Dessa forma, a capacidade de financiamento aproximada será de 292.000€.
> Com limite de 45%
Com esta redução, o banco aprovará o crédito com prestações apenas até 1.125€ por mês. Assim, a capacidade de financiamento aproximada será de 263.000€.
Ou seja, para o mesmo rendimento liquído mensal (2.500€ neste caso), o valor total de financiamento potencial do banco cai cerca de 29.000€.
5. Quem pode ser afetado?
Esta alteração não deverá afetar todos da mesma forma.
Quem tem rendimentos mais confortáveis e pouca dívida em curso poderá continuar a conseguir aprovação sem grandes alterações. Já as famílias com rendimentos mais apertados, outros créditos ativos ou necessidade de financiamento elevado poderão sentir mais dificuldades.
Os jovens compradores também podem ser particularmente afetados. Mesmo beneficiando de medidas como a garantia pública do Estado ou isenções fiscais, a aprovação do crédito continuará a depender da capacidade de pagamento demonstrada perante o banco.
Na prática, isto pode obrigar algumas famílias a procurar imóveis de valor mais baixo, aumentar a entrada inicial necessária ou reorganizar outros créditos antes de avançar com a compra.
6. O que se pode fazer para melhorar as hipóteses de aprovação?
Existem várias formas de reforçar o seu perfil antes de pedir crédito habitação, vejamos algumas:
1. Reduzir ou liquidar outros créditos:
Menos encargos mensais significam uma taxa de esforço mais baixa.
2. Aumentar valor da entrada inicial:
Quanto menor for o valor financiado, menor será a prestação mensal e mais fácil poderá ser cumprir os limites exigidos.
3. Comparar Propostas
Outra opção passa por comparar propostas de vários bancos. Diferentes instituições podem apresentar condições diferentes, nomeadamente ao nível do spread, seguros, prazos e tipo de taxa.
4. Fazer simulações
Por fim, é essencial realizar simulações realistas antes de assumir qualquer compromisso. Uma prestação que parece suportável hoje deve continuar a fazer sentido mesmo num cenário menos favorável.
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7. Como a Incredible Finance pode ajudar
Num contexto em que as regras podem ficar mais exigentes, o acompanhamento especializado torna-se ainda mais importante.
Na Incredible Finance - Intermediários de Crédito, analisamos o seu perfil financeiro, calculamos a sua taxa de esforço e simulamos diferentes cenários para perceber qual o valor de crédito mais adequado à sua realidade.
Para além disso, comparamos propostas junto de vários bancos parceiros e ajudamos a encontrar soluções que possam melhorar a probabilidade de aprovação, sempre com explicações claras e acompanhamento próximo.
O nosso objetivo é simples: ajudar cada cliente a tomar decisões seguras, informadas e ajustadas ao seu orçamento. O nosso serviço de intermediação de crédito é totalmente gratuito para si.
8. Conclusão
A provável redução da taxa de esforço máxima de 50% para 45% pode parecer uma alteração pequena, mas pode ter impacto significativo no acesso ao crédito habitação.
Para muitas famílias, esta mudança pode significar menor capacidade de financiamento ou necessidade de rendimentos mais elevados para conseguir aprovação.
Por isso, se está a pensar comprar casa, este é o momento certo para avaliar a sua situação financeira, simular diferentes cenários e preparar o processo com antecedência.
Fale com a Incredible Finance e descubra qual é a melhor estratégia para o seu caso.
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