O mês de agosto trouxe alterações importantes para quem está a pensar comprar casa com recurso a crédito habitação.
A partir de 1 de agosto de 2026, entraram em vigor novas regras do Banco de Portugal que tornam a análise dos pedidos de financiamento mais exigente. Estas alterações não impedem a compra de casa, mas podem influenciar o valor que o banco está disposto a financiar, o prazo do empréstimo e a probabilidade de aprovação do crédito.
Neste artigo, explicamos o que mudou, quem poderá ser mais afetado e o que deve fazer antes de avançar com um pedido de crédito habitação.
1. O que mudou no crédito habitação?
As novas regras dizem respeito à Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, que define critérios de prudência que os bancos devem respeitar na concessão de crédito.
Na prática, estas regras servem para garantir que as famílias não assumem prestações demasiado elevadas face ao seu rendimento e que os bancos continuam a conceder crédito de forma responsável.
As principais alterações são:
-Redução da taxa de esforço recomendada;
-Alteração dos prazos máximos do crédito;
-Ajustamento dos limites de financiamento;
-Menos margem para exceções por parte dos bancos;
-Maior importância da análise financeira antes da aprovação.
Estas mudanças aplicam-se sobretudo aos novos pedidos de crédito ou aos processos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026.
2. Taxa de Esforço: o novo limite passa para 45%
A taxa de esforço é um dos indicadores mais importantes na análise de um crédito habitação.
De forma simples, representa a percentagem do rendimento mensal líquido do agregado familiar que é usada para pagar prestações de crédito.
Com as novas regras, a taxa de esforço recomendada passa de 50% para 45%.
Isto significa que, em regra, o total das prestações mensais de crédito não deve ultrapassar 45% do rendimento líquido mensal do agregado.
Este cálculo inclui não só a nova prestação do crédito habitação, mas também outros créditos existentes, como crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito ou outros financiamentos em curso.
Exemplo:
Uma família com um rendimento líquido mensal de 2.500€ terá agora uma referência máxima de encargos com créditos de cerca de 1.125€ por mês.
Se essa família já pagar 200€ por mês de um crédito automóvel, a margem disponível para a prestação do crédito habitação será menor.
Esta alteração pode reduzir a capacidade de financiamento de alguns compradores, especialmente nos casos em que a taxa de esforço já estava próxima do limite anteriormente usado pelos bancos.
3. Prazos máximos: o que muda?
Outra alteração importante está relacionada com o prazo máximo do crédito habitação.
Com as novas regras, passam a existir dois limites principais:
-Para clientes com idade até 35 anos (inclusive), o prazo máximo pode ir até 40 anos.
-Para clientes com mais de 35 anos, o prazo máximo passa a ser de 35 anos.
Esta alteração pode beneficiar alguns compradores mais jovens, já que um prazo mais longo permite diluir a prestação mensal ao longo de mais anos. No entanto, é importante lembrar que um prazo mais longo também significa pagar juros durante mais tempo.
Por isso, a escolha do prazo deve ser analisada com cuidado, tendo em conta a prestação mensal, o custo total do crédito e a estabilidade financeira do agregado.
4. Limites de financiamento: quanto é que o banco pode emprestar?
As novas regras reforçam também os limites de financiamento no crédito habitação.
Para habitação própria e permanente, o banco pode financiar, em regra, até 90% do valor do imóvel.
Para outras finalidades, como segunda habitação ou investimento, o limite de financiamento é, em regra, até 80%.
É importante ter em conta que este limite é calculado com base no menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária.
Por exemplo, se comprar uma casa por 250.000€, mas a avaliação bancária for de 240.000€, o banco irá considerar 240.000€ como referência para calcular o financiamento máximo.
Neste caso, mesmo que o preço acordado com o vendedor seja superior, o banco poderá financiar até 90% do valor da avaliação, se estiver em causa habitação própria e permanente.
Isto significa que a entrada inicial continua a ser um fator muito importante no processo de compra.
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5. Jovens até aos 35 anos: a garantia pública continua a existir?
Sim. A garantia pública para jovens até aos 35 anos continua a ser uma medida relevante para quem quer comprar a primeira habitação própria e permanente.
Esta medida pode ajudar jovens compradores a obter financiamento até 100% do valor do imóvel, desde que cumpram os requisitos legais (mais info) e bancários aplicáveis.
No entanto, há um ponto essencial: a garantia pública não elimina a análise de risco feita pelo banco.
Ou seja, mesmo com garantia pública, o banco continua a avaliar a taxa de esforço, os rendimentos, a estabilidade profissional, os encargos mensais e a capacidade financeira do cliente. Na prática, a garantia pública ajuda a resolver a falta de entrada inicial, mas não substitui a necessidade de demonstrar capacidade para pagar a prestação mensal.
Por isso, os jovens compradores devem ter especial atenção à sua taxa de esforço antes de avançarem com uma proposta de compra.
6. Os mais afetados pelas novas regras
As alterações de agosto poderão ter maior impacto em compradores que já se encontravam perto do limite da taxa de esforço.
Entre os perfis mais afetados estão:
-Famílias com rendimentos mais reduzidos;
-Compradores com outros créditos em curso;
-Clientes com pouca entrada inicial;
-Pessoas que pretendem financiar valores muito próximos do limite máximo;
-Compradores que estavam a contar com prazos mais longos para reduzir a prestação;
-Agregados cuja aprovação dependia de uma exceção por parte do banco.
Isto não significa que estes clientes não consigam crédito. Significa apenas que será necessário preparar melhor o processo e analisar várias soluções antes de avançar.
Em alguns casos, poderá ser necessário ajustar o valor do imóvel, aumentar a entrada inicial, liquidar outros créditos ou escolher uma solução de financiamento mais adequada.
7. O que fazer antes de pedir crédito habitação
Com as novas regras em vigor, preparar bem o processo é mais importante do que nunca.
Antes de avançar, deve começar por calcular a sua taxa de esforço atual. Para isso, deve somar todas as prestações de crédito que já paga e comparar esse valor com o rendimento líquido mensal do agregado.
Também deve consultar o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, para confirmar que toda a informação registada está correta.
Além disso, é recomendável organizar antecipadamente os documentos necessários, como recibos de vencimento, declaração de IRS, nota de liquidação, extratos bancários e comprovativos de outros rendimentos.
Outro passo importante é pedir uma pré-aprovação de crédito. Assim, consegue perceber qual é o valor que pode financiar antes de visitar imóveis ou assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Por fim, deve comparar propostas de diferentes bancos. Pequenas diferenças no spread, seguros, comissões ou tipo de taxa podem ter impacto relevante na prestação mensal e no custo total do crédito.
8. Como a Incredible pode ajudar
Na Incredible Finance®, acompanhamos todo o processo de crédito habitação, desde a análise inicial até à aprovação final.
Ajudamos a calcular a taxa de esforço, a perceber a capacidade real de financiamento e a comparar propostas de diferentes instituições bancárias.
Também apoiamos na organização da documentação, na análise das condições apresentadas pelos bancos e na escolha da solução mais adequada ao perfil de cada cliente.
Num momento em que as regras estão mais exigentes, ter acompanhamento especializado pode fazer a diferença entre avançar com segurança ou perder tempo com propostas que não se ajustam à sua realidade financeira.
O nosso objetivo é tornar o processo mais simples, transparente e seguro.
Conclusão
As alterações ao crédito habitação em agosto tornam a análise bancária mais rigorosa, sobretudo através da redução da taxa de esforço recomendada para 45%.
Para quem quer comprar casa, isto significa que a preparação do processo deve começar ainda antes da escolha do imóvel.
Mais do que procurar casa primeiro e tratar do crédito depois, o ideal é perceber antecipadamente qual é a sua capacidade real de financiamento.
Se está a pensar comprar casa, fale com a Incredible Finance e descubra qual é a sua capacidade real de financiamento antes de começar a procurar imóvel.
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