Comprar casa continua a ser um dos maiores desafios para muitos jovens em Portugal. Entre o valor da entrada inicial, os impostos e a aprovação do crédito habitação, o esforço financeiro exigido pode ser difícil de suportar.
Nos últimos anos, foram criadas várias medidas para facilitar o acesso dos jovens à sua primeira habitação. Entre as mais relevantes estão a garantia pública no crédito habitação jovem, a isenção de IMT e a isenção de Imposto do Selo.
Mas estas medidas podem ter os dias contados. O final de 2026 marca um ponto importante para todos os jovens que equacionam adquirir casa num futuro próximo.
Neste artigo, explicamos os principais apoios disponíveis, as suas vantagens, quem pode beneficiar e porque pode ser urgente aproveitar os mesmos.
1. Financiamento Jovem a 100%: Em Que Consiste e Quais as Vantagens?
Uma das medidas mais relevantes para jovens compradores é a garantia pública do Estado no crédito habitação.
Na prática, esta medida permite que os bancos possam financiar até 100% do valor da casa, desde que o comprador cumpra os critérios de acesso e o crédito seja aprovado pela instituição financeira.
Em condições normais, os bancos financiam, em regra, até 90% do valor do imóvel quando se trata de habitação própria e permanente. Isto significa que o comprador precisa de ter pelo menos 10% do valor da casa disponível para entrada inicial.
Isto pode fazer uma grande diferença para jovens que têm rendimentos estáveis e capacidade para pagar a prestação mensal, mas que ainda não conseguiram acumular poupanças suficientes para dar entrada na compra de uma casa.
>Exemplo Prático
Imagine que quer comprar uma casa por 250.000€.
Sem esta medida, num financiamento tradicional até 90%, teria normalmente de ter cerca de 25.000€ disponíveis para a entrada inicial.
Com a garantia pública e aprovação bancária para financiamento a 100%, poderá não precisar de entregar esses 25.000€ de entrada.
Ou seja, esta medida pode permitir avançar com a compra mais cedo, sem ter de esperar vários anos até conseguir juntar o valor necessário para a entrada.
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2. Financiamento Jovem a 100% Pode Deixar de Existir em 2027?
Este é um dos pontos mais importantes para quem está a pensar comprar casa.
A garantia pública no crédito habitação jovem foi publicada e regulamentada em Diário da República, estabelecendo que, para beneficiar da medida, os contratos de crédito devem ser formalizados até 31 de dezembro de 2026.
O diploma prevê a possibilidade de prorrogação após avaliação do impacto da medida, mas essa prorrogação não está garantida.
Na prática, isto significa que, se a medida não for prolongada, os jovens que não tiverem o contrato de crédito formalizado até ao final de 2026 poderão deixar de ter acesso ao financiamento até 100% com garantia pública do Estado.
O primeiro passo deve ser perceber se está elegível e pedir uma análise de crédito. Assim, consegue saber com antecedência quanto pode financiar e se reúne condições para beneficiar deste apoio.
3. Critérios de Acesso ao Financiamento Jovem a 100%
Para beneficiar da garantia pública no crédito habitação jovem, é necessário cumprir vários requisitos:
-Ter entre 18 e 35 anos, inclusive;
-Ter domicílio fiscal em Portugal;
-Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (em 2026, o limite superior desse escalão é 86.634€ de rendimento coletável);
-Não ser proprietário, total ou parcialmente, de outro imóvel destinado a habitação;
-Nunca ter beneficiado anteriormente desta Garantia Pública;
-Não ter dívidas perante as Finanças e a Segurança Social;
-O crédito destinar-se à compra da primeira Habitação Própria e Permanente;
-O valor da transação do imóvel não ultrapassar 450.000€;
É importante perceber que cumprir os critérios legais não significa que o banco seja obrigado a aprovar o financiamento. A instituição financeira continua a analisar a taxa de esforço, os rendimentos, a estabilidade profissional, o histórico bancário e a capacidade de pagamento.
4. Isenção de IMT: Em Que Consiste e Quanto Pode Poupar?
O IMT, ou Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é um imposto pago no momento da compra de casa. Para muitos compradores, representa uma das maiores despesas iniciais da escritura.
A isenção de IMT para jovens até aos 35 anos veio reduzir significativamente este custo na primeira compra de habitação própria e permanente.
Em 2026, no Continente, a isenção total aplica-se a imóveis até 330.539€. Se o imóvel tiver um valor superior, poderá existir isenção parcial, sendo o imposto calculado apenas sobre a parte que ultrapassa o limite de isenção, dentro dos escalões aplicáveis.
A grande vantagem desta medida é simples: reduz o dinheiro necessário no momento da compra.
>Exemplo Prático
Imagine que vai comprar a sua primeira habitação própria e permanente por 250.000€.
Sem a isenção jovem, o IMT a pagar seria de aproximadamente 7.042€.
Com a isenção, esse valor deixa de ser pago no momento da escritura, desde que todos os critérios estejam cumpridos.
Este valor pode ser decisivo para muitos jovens, porque reduz de forma imediata o esforço financeiro necessário para comprar casa.
5. Isenção de Imposto do Selo: Em Que Consiste e Qual a Vantagem?
Além do IMT, quem compra casa também tem normalmente de pagar Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel.
Este imposto corresponde a 0,8% do valor de compra ou do Valor Patrimonial Tributário, consoante o que for mais elevado.
A vantagem é direta: menos um imposto a pagar no momento da escritura.
Embora o valor possa parecer inferior ao IMT, continua a representar uma poupança relevante.
>Exemplo Prático
Numa casa de 250.000€, o Imposto do Selo sobre a compra seria de 2.000€.
Ou seja, neste exemplo, a poupança direta em Imposto do Selo é de 2.000€.
Somando este valor à poupança em IMT, o benefício fiscal pode ultrapassar os 9.000€ numa compra de 250.000€.
É importante distinguir este imposto do Imposto do Selo associado ao crédito habitação. A isenção jovem aplica-se ao Imposto do Selo da aquisição do imóvel, não significando necessariamente a eliminação de todos os encargos fiscais associados ao financiamento.
6. Critérios de Acesso à Isenção de IMT e Imposto de Selo
Para beneficiar destas isenções, é necessário cumprir os seguintes critérios:
-Ter entre 18 e 35 anos, inclusive;
-Isenção parcial para imóveis até 660 982€;
-Isenção total para imóveis até 330 539€;
-Não ser proprietário de outro imóvel;
-Ser independente para efeitos de IRS;
-Compra destinada a 1ª Habitação Própria e Permanente.
Se o imóvel for comprado por mais do que uma pessoa, a análise dos requisitos é feita individualmente. Isto significa que, se apenas um dos compradores cumprir os critérios, os benefícios podem aplicar-se apenas à respetiva quota-parte.
7. Quanto Pode Estar em Causa no Total?
Para perceber melhor o impacto destas medidas, vejamos novamente o exemplo de uma casa de 250.000€.
Com a garantia pública e aprovação bancária para financiamento até 100%, o jovem pode, dessa forma, não precisar dos habituais 25.000€ de entrada inicial.
Com a isenção de IMT, pode poupar cerca de 7.042€.
Com a isenção de Imposto do Selo sobre a compra, pode poupar mais 2.000€.
Na prática, este conjunto de medidas pode representar mais de 9.000€ de poupança direta em impostos e reduzir em 25.000€ o valor que teria de estar disponível para a entrada inicial, ou seja, cerca de 34.000€ logo à cabeça.
É por isso que estes apoios podem fazer a diferença para jovens que querem comprar casa, tendo pouco capital próprio para o fazer.
8. Porque Não Deve Deixar o Processo para o Final de 2026?
Mesmo que o final de 2026 pareça algo distante, comprar casa é um processo que pode demorar vários meses.
Antes da escritura, é necessário analisar a capacidade financeira, encontrar o imóvel certo, negociar o preço, reunir documentação, obter aprovação bancária, realizar a avaliação do imóvel, assinar o CPCV e marcar a escritura.
Se a garantia pública não for prorrogada, os contratos terão de estar formalizados até 31 de dezembro de 2026 para beneficiar da medida. Por isso, deixar o processo para os últimos meses pode ser arriscado.
O ideal é começar pela análise de crédito e perceber, desde já, se reúne condições para beneficiar dos apoios disponíveis.
Com uma pré-aprovação, fica a saber quanto pode financiar, que bancos apresentam melhores condições e qual o valor de imóvel ajustado à sua realidade.
Na Incredible Finance, analisamos a sua situação financeira, calculamos a taxa de esforço, reunimos a documentação necessária e comparamos propostas junto de diferentes instituições bancárias, de forma totalmente gratuita.
O objetivo é tornar o processo mais simples, claro e seguro.
Conclusão
A garantia pública pode permitir financiamento até 100%, reduzindo a necessidade de entrada inicial. A isenção de IMT e de Imposto do Selo pode representar milhares de euros de poupança.
No entanto, a garantia pública tem uma data importante: os contratos devem ser formalizados até 31 de dezembro de 2026, salvo eventual prorrogação. Por isso, se está a pensar comprar casa, não espere pelo fim do prazo.
Comece por perceber se está elegível, quanto pode financiar e que apoios pode aproveitar.
Fale com a Incredible Finance e descubra se ainda vai a tempo de comprar a sua primeira casa com melhores condições.
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